A taxa de evolução de obra é uma das cobranças que mais pegam de surpresa quem compra imóvel na planta. Muita gente só descobre que ela existe quando o primeiro boleto chega, logo depois de assinar o financiamento. Neste artigo você vai entender o que é essa taxa, como ela é calculada, até quando se paga, quando a cobrança se torna ilegal e qual a diferença entre ela e o INCC.
Se você ainda está decidindo entre comprar na planta ou pronto, comece pelo nosso guia: Vale a pena comprar imóvel na planta?
O que é a taxa de evolução de obra
A taxa de evolução de obra, também chamada de juros de obra, é o valor que o comprador paga ao banco durante a construção do imóvel. Ela corresponde aos juros sobre o dinheiro que o banco já liberou para a construtora. Essa taxa não abate a dívida: a amortização só começa depois da obra.
Ela existe principalmente no crédito associativo, modalidade em que você assina o financiamento com o banco ainda durante a construção. O banco não entrega todo o dinheiro de uma vez à construtora: ele vai liberando conforme a obra avança, e você paga os juros sobre o que já foi liberado.
Quando começa e até quando se paga
Na Caixa, a cobrança começa cerca de um mês depois da assinatura do contrato de financiamento e costuma ser debitada automaticamente na conta. Ela segue até o fim da fase de obra, quando o contrato passa para a fase de amortização: a partir daí, as parcelas passam a reduzir de fato o saldo devedor.
Existe um limite importante: a cobrança só é permitida até o prazo de entrega previsto no contrato, somando o período de tolerância. Falamos disso mais abaixo.
Como a taxa de evolução de obra é calculada
O cálculo depende de quanto da obra já foi executado. Quanto mais avançada a construção, maior o valor liberado pelo banco e, por consequência, maior a taxa. Por isso ela começa baixa e vai subindo mês a mês.
Veja um exemplo ilustrativo, considerando um financiamento de R$ 200 mil com juros de 8% ao ano (cerca de 0,64% ao mês), sem contar seguros, taxa de administração e atualização monetária:
| Obra concluída | Valor já liberado | Juros de obra no mês (aprox.) |
|---|---|---|
| 10% | R$ 20.000 | R$ 129 |
| 30% | R$ 60.000 | R$ 386 |
| 60% | R$ 120.000 | R$ 772 |
| 90% | R$ 180.000 | R$ 1.157 |
Valores meramente ilustrativos. A taxa real depende do seu contrato, da taxa de juros, do ritmo da obra e dos encargos incluídos.
Repare no efeito: no fim da obra, a taxa pode ser várias vezes maior do que no começo. Quem planeja o orçamento só com o valor do primeiro boleto costuma levar um susto nos últimos meses.
O que vem na cobrança
Na fase de obra, a parcela paga ao banco é formada basicamente por:
- Juros sobre o valor já liberado para a construtora;
- Atualização monetária prevista no contrato;
- Seguros obrigatórios do financiamento;
- Taxa de administração do contrato.
Nenhum desses itens reduz o saldo devedor. É por isso que se diz que, na fase de obra, você “paga o banco sem abater a dívida”.
Taxa de evolução de obra é legal?
Sim, dentro do prazo. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o tema no julgamento conhecido como Tema 996: a cobrança é permitida enquanto a obra está em andamento e dentro do prazo de entrega previsto no contrato.
Mas o mesmo julgamento definiu que é ilegal cobrar a taxa de evolução de obra depois do prazo de entrega das chaves, já incluído o período de tolerância (geralmente de até 180 dias). Se a obra atrasar além disso, o comprador não pode ser penalizado por uma demora que é responsabilidade da construtora.
Se isso acontecer com você:
- Confira no contrato a data de entrega prevista e o prazo de tolerância;
- Guarde todos os comprovantes da taxa de obra paga após esse prazo;
- Procure um advogado de sua confiança para avaliar a restituição dos valores.
INCC e evolução de obra são a mesma coisa?
Não, e essa é uma confusão muito comum. São duas cobranças diferentes, que acontecem ao mesmo tempo, mas para destinatários diferentes:
| Taxa de evolução de obra | INCC | |
|---|---|---|
| O que é | Juros sobre o valor liberado pelo banco | Índice que corrige o saldo devido à construtora |
| Quem recebe | O banco | A construtora |
| Sobre o quê incide | Parte financiada | Parcelas e saldo com a construtora |
| Se a obra atrasar | Não pode ser cobrada após o prazo + tolerância | Deve ser substituído por um índice geral, salvo se este for mais caro ao comprador |
Na prática, quem compra na planta pode pagar as duas coisas no mesmo mês: a parcela da construtora corrigida pelo INCC e a taxa de obra ao banco. E, se ainda paga aluguel, soma uma terceira conta.
Como se planejar para a taxa de obra
- Peça a simulação da fase de obra antes de assinar. Não aceite apenas o valor da parcela depois das chaves: pergunte quanto a taxa deve custar no início e no fim da construção.
- Reserve um orçamento que cresce. Lembre que a taxa sobe conforme a obra avança, então o último ano costuma ser o mais pesado.
- Acompanhe o andamento. Na Caixa, é possível consultar os valores pelo aplicativo Habitação Caixa ou nos lançamentos futuros da conta.
- Conheça o prazo do seu contrato. Anote a data de entrega e a tolerância. Ela é a sua referência caso a obra atrase.
- Pesquise a construtora. Uma empresa com histórico de entregas no prazo reduz o risco de pagar taxa por mais tempo do que o planejado.
E no financiamento de terreno + construção?
Quem financia a compra de um terreno junto com a construção da casa também passa por uma fase de obra, com encargos mensais antes de a amortização começar. A diferença é que, nesse caso, o ritmo da obra depende de você e do seu construtor, e não de uma incorporadora. No final, ainda é preciso regularizar o INSS da obra para averbar a construção na matrícula.
Perguntas frequentes
A taxa de evolução de obra abate a dívida?
Não. Ela paga os juros e encargos sobre o dinheiro já liberado para a construtora. O saldo devedor só começa a cair na fase de amortização, depois da obra.
Até quando pagar a taxa de evolução de obra?
Até o fim da fase de obra, quando o contrato passa para a amortização. Pelo entendimento do STJ, a cobrança não pode continuar depois do prazo de entrega previsto no contrato, somado ao período de tolerância.
Por que minha taxa de evolução de obra aumentou?
Porque a obra avançou. A taxa é calculada sobre o valor já liberado pelo banco, que cresce conforme a construção progride. É normal que ela suba mês a mês.
Taxa de evolução de obra Caixa: onde consultar o valor?
No aplicativo Habitação Caixa ou nos lançamentos futuros da sua conta, já que a cobrança costuma ser debitada automaticamente.
Existe imóvel na planta sem taxa de evolução de obra?
Sim. Quando o empreendimento trabalha com repasse na entrega, você paga a construtora durante a obra e só assina o financiamento quando o imóvel está pronto. Nesse modelo, não há taxa de obra ao banco, mas o saldo com a construtora continua sendo corrigido.
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Alexandre Gonçalves · Corretor de Imóveis · CRECI/SP 273915-F
Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado em casos específicos.
